La financiación bancaria se configura como la forma más popular y viable de adquisición de la vivienda habitual. Frente al pago a tocateja al alcance de sólo unos pocos o las famosas letras que eran usuales en los años sesenta, la financiación hipotecaria permite adelantar al vendedor el importe total del precio pese a que realmente no se dispone del mismo. Las entidades bancarias como profesionales que son en la gestión del riesgo, tienen como objetivo no tanto quedarse con inmuebles en caso de impago sino recuperar lo prestado más el precio de su servicio, los intereses. Sin embargo, hace tiempo que el margen interfinanciero (la diferencia entre lo cobrado a los prestatarios y lo que recibe de los depositantes) dejó de ser su principal fuente de ingresos, siendo ésta, en la actualidad, el cobro de comisiones.
En este sentido, no debe olvidarse que el objetivo de un banco es siempre obtener una rentabilidad neta y sobretodo líquida y garantizarse el cobro mediante garantías, y estas son de un variada tipología, desde la famosa garantía mixta (personal e hipotecaria) a los tan denostados avales (término no jurídico frente al de fiador del código civil) como últimamente la imposición de suscribir seguros que buscan cubrir diferentes contingencias. De estos últimos los únicos obligatorios son los seguros de incendio del continente, siendo normal que la oficina bancaria actúe como agencia y obligue a la contratación de “sus” seguros imponiendo otros, como el de vida y el de desempleo. Estos seguros no son obligatorios, ni lo es contratar los que comercializa la entidad, sin embargo, tampoco es obligatorio para el Banco conceder la hipoteca ni motiva su denegación por eso en la práctica raro es el caso de quien no se ve impelido a suscribir productos que ni quiere ni precisa.
El seguro de vida es de todos los seguros, el único que no asegura un riesgo sino una certeza. Las entidades están imponiendo este tipo de seguros para determinado perfil de clientes siendo cada vez más usual que sean plurianuales, de manera que tienden a obligar a suscribir seguros de plazos muy superiores al año con una prima única de pago inicial que dado su elevado importe se financia con el propio préstamo hipotecario. Las primas pueden llegar a suponer cifras de tres ceros (según su duración y por supuesto el importe asegurado). Ante estas prácticas claramente abusivas la Ley de Contrato de Seguro en su artículo 83 A nos da la solución: “El tomador del seguro en un contrato de seguro individual de duración superior a seis meses que haya estipulado el contrato sobre la vida propia o la de un tercero tendrá la facultad unilateral de resolver el contrato sin indicación de los motivos y sin penalización alguna dentro del plazo de 30 días siguientes a la fecha en la que el asegurador le entregue la póliza o documento de cobertura provisional.” Por tanto una simple carta certificada o un escrito sellado en la oficina dentro del plazo señalado puede suponer un serio revés para el banco que se ve obligado a aceptar la anulación del seguro una vez ya formalizada la hipoteca. Dependiendo de la prima esto puede conllevar un auténtico balón de oxígeno al cliente que recupera un elevado importe con el que quizá no contaba.
Nuestro consejo es por supuesto ser realista y valorar la conveniencia de, con ese dinero, contratar el seguro de vida más ajustado a la necesidad y situación de cada uno, sin imposiciones y con libertad esta vez.
Joaquín Rodríguez Hurtado. Abogado en ejercicio y Máster en Economía Bancaria
